Jump to content
Elliott Wave Forum

Недвижимость


Recommended Posts

Моя тема, как хочу, так и выступаю.

:D

Вобщем, думаю, пока рано недвижимость смотреть.

По 2008-2009-му было видно, что недвижимость от биржи заметно отстает по времени.

Вот когда с баржей вопрос решится, через некоторое время и на недвижке случится некое определяющее движение.

:)

Link to comment
Share on other sites

Предлагаю обсудить варианты разметок для недвижимости...

post-5543-0-29085200-1336375888.png

Просьба без картинок не выступать.

Рост До 2008г - там просматривается 2-я волна во флете и норм. 4-я, т.е четкий импульс.

Далее идет Зигзаг, который обновит лои 2008г.

После этого новый суперцикл вверх.

Вообще не уверен, что недвижку можно по EWA анализировать, т.к "оператор рынка" - только один - коррумпированная банда, захвативших власть. Наворованное бабло девать не куда - вот и прячут в недвижку, надувая цены.

Link to comment
Share on other sites

особо вариантов не видно- неудача пятой (на графике) либо усложение V (во что слабо верится учитывая кол-во инвестквартир...правда с нашими правителями нельзя быть не от чего застрахованным- сейчас снова активизировался курс на контроль за оборотом наличных и сделками вообще, могут и какую денежную реформу или ограничения на распоряжения счетами ввести- не зря же все кто могут вывозят бабло...тогда пипл будет хавать по хаям)

post-947-0-51497300-1336720732.png

Link to comment
Share on other sites

особо вариантов не видно- неудача пятой (на графике) либо усложение V (во что слабо верится учитывая кол-во инвестквартир...правда с нашими правителями нельзя быть не от чего застрахованным- сейчас снова активизировался курс на контроль за оборотом наличных и сделками вообще, могут и какую денежную реформу или ограничения на распоряжения счетами ввести- не зря же все кто могут вывозят бабло...тогда пипл будет хавать по хаям)

Последний "рублевый" вынос был связан с паникой на хвосте плавной девальвации.

В свою очередь этот хвост совпал с концом падения на фррф.

Падеж 2011 на графиках недвижимости не заметен, так что для прояснения ситуации нужно что-то более значительное.

:)

Link to comment
Share on other sites

Последний "рублевый" вынос был связан с паникой на хвосте плавной девальвации.

В свою очередь этот хвост совпал с концом падения на фррф.

Падеж 2011 на графиках недвижимости не заметен, так что для прояснения ситуации нужно что-то более значительное.

:)

недвижка в еще большей степени чем ФРРФ коррелирует с нефтью. причем падение ФР начинается обычно раньше нефти, а недвижки- позже. ну и потом- все анализы недвижки, это вилами по воде. вот насколько этот индекс репрезентативен? тут и оно- никто не скажет. поэтому тупо анализируем график "нечто"...
Link to comment
Share on other sites

это всех касается...

Рост До 2008г - там просматривается 2-я волна во флете и норм. 4-я, т.е четкий импульс.

Далее идет Зигзаг, который обновит лои 2008г.

После этого новый суперцикл вверх.

Вообще не уверен, что недвижку можно по EWA анализировать, т.к "оператор рынка" - только один - коррумпированная банда, захвативших власть. Наворованное бабло девать не куда - вот и прячут в недвижку, надувая цены.

Да пожалста... графическое исполнение

Не люблю такие не точные графики.. приходиться на глаз мерить. Допустим волна "а оф (2)" имеет границы 6100-3900, получаем ее длину = 2200.

Считаем цели снижения волны "с оф (2)" (от пика, допустим 5300) :

а=с, то конец снижения на 3100

а*1.62=с, то конец на 1736

ну и если а*0,62=с, то конец на 3936.

тут весь вопрос в точности, где кончается "а оф (2)", т.к волна должна зайти просто ниже её

Есть более

точные данные по этим экстремумам? сайт www.im.ru не открывается. А мерить на глаз в Эллиоте...

у нас тут частенько несколько копеек всю судьбу раскладки решает, а тут такое...о_О

post-14255-0-60476200-1336729940.png

Link to comment
Share on other sites

А никому не приходит в голову для ЕВА размечать графики цен без картинок это что то странное и не понятное???

Обама. Хороший вариант, но добавлю еще один:

post-5543-0-83095200-1336756813.png

Link to comment
Share on other sites

Да пожалста... графическое исполнение

Не люблю такие не точные графики.. приходиться на глаз мерить. Допустим волна "а оф (2)" имеет границы 6100-3900, получаем ее длину = 2200.

...

там два графика. и по второму с 2009 четко видно что вверх идет импульс, не зигзаг.
Link to comment
Share on other sites

А никому не приходит в голову для ЕВА размечать графики цен без картинок это что то странное и не понятное???

Обама. Хороший вариант, но добавлю еще один:

post-5543-0-83095200-1336756813.png

добавишь? я что-то не понял чем он от моего отличается :)
Link to comment
Share on other sites

да, такой же... пропустил твой пост....

было бы интересно посмотреть график недвижки очищенный от инфляции (реальной, не росстатовской)..по аналогии с СП скажем, который с 2000г. в даунтренде (Кащеев вчера в передаче о котрой упоминал Мах17 об этом говорил кстати...обычно аналитики очень не любят данный факт озвучивать). ИМХО по сравнению с 2007г. потери в баксах около 25%.
Link to comment
Share on other sites

  • 4 months later...

ДД, коллеги!

Интересует Ваше мнение.

Что по недвижке думаете?

Т.е. в рублях рост в баксах снижение в район 3000$/м?

Добрый день Андрей.

Видел на просторах инета переписку волновиков, цели следующие: элитка 3000; в пределах Садового мнения разделились-1500-2200; за МКАД 800...

Link to comment
Share on other sites

По графику на irn.ru либо завершается 5ая с конечным треугольником на вершине, либо вторая (первую вниз имели на кризисе). Интересно было бы на график наложить объемы сделок для пущего понимания действительности.

Фундаментально же давно говорю, что московское жилье переоценено в несколько раз. Проблемная инфраструктура города, криминал, экологическая обстановка, сложные климатические условия -масса факторов, говорящих о переоценке. Для сравнения, жилье в Вене с видом на Бельведер (самый центр) стоит около 3500 евро за кв. метр. Центр Берлина - от 1500 до 6000 евро/метр. Опережает всех Лондон, но там точно также русские покупатели вздули цены, хотя, конечно, нельзя сбрасывать со счетов, что Лондон -реально существующий финансовый центр.

В 2007ом году даже по официальным данным около 30% квартир в Москве пустовали и были куплены в качестве инвестиций (реальная цифра, полагаю, около 50%, в новостройках - еще выше).

На мой взгляд, справделивая цена московского метра должна соответствовать средней стоимости жилья в европейских столицах. Элитка около 6000 долл, в пределах МКАД 1500 - 3000 долл, за МКАД менее 1500. Рублевые цены прогнозировать не берусь.

Соответственно, в городах России применяется понижательный коэффициент от 0,3 (города до 100 000 чел) до 0,7 (Санкт-Петербург, и, может быть, Самара, Новосибирск).

Текущий рост может "помучаться" еще до осени 2013 года.

Link to comment
Share on other sites

По графику на irn.ru либо завершается 5ая с конечным треугольником на вершине, либо вторая (первую вниз имели на кризисе). Интересно было бы на график наложить объемы сделок для пущего понимания действительности.

Фундаментально же давно говорю, что московское жилье переоценено в несколько раз. Проблемная инфраструктура города, криминал, экологическая обстановка, сложные климатические условия -масса факторов, говорящих о переоценке. Для сравнения, жилье в Вене с видом на Бельведер (самый центр) стоит около 3500 евро за кв. метр. Центр Берлина - от 1500 до 6000 евро/метр. Опережает всех Лондон, но там точно также русские покупатели вздули цены, хотя, конечно, нельзя сбрасывать со счетов, что Лондон -реально существующий финансовый центр.

В 2007ом году даже по официальным данным около 30% квартир в Москве пустовали и были куплены в качестве инвестиций (реальная цифра, полагаю, около 50%, в новостройках - еще выше).

На мой взгляд, справделивая цена московского метра должна соответствовать средней стоимости жилья в европейских столицах. Элитка около 6000 долл, в пределах МКАД 1500 - 3000 долл, за МКАД менее 1500. Рублевые цены прогнозировать не берусь.

Соответственно, в городах России применяется понижательный коэффициент от 0,3 (города до 100 000 чел) до 0,7 (Санкт-Петербург, и, может быть, Самара, Новосибирск).

Текущий рост может "помучаться" еще до осени 2013 года.

логично,

возражу по 2м моментам- справедливости ради.

во-1х, цены в Лондоне вздули все-таки не русские, точнее не столько русские, сколько азиаты и арабы. конечно, абрамовичи приложили свои бешенные ярды, но всеже их номер второй.

во-2х, процент пустующих купленных квартир завышен для вторички (для новостроек, в зависимости от места и уровня, он действительно от 1/3 до 70-80%). другое дело если учитывать 2-3 и т.д. квартиры, которые чаще всего сдаются внаем, но и тут 50% великовато.

рублевые цены, ИМХО, исчезнут после пробоя 36 :)

Link to comment
Share on other sites

Алекс.

Т.е. как в 90-е будем считать только в баксах?

Это ведь один из признаков гипер инфляции?

А в это с трудом вериться.

А почему? Ведь только и слышно отовсюду: печатаем деньги.. ( стерилизуем).. Или нет, кто знает? Я связан со сферой туризма, цены на перелеты и проживание за последние три года ой как поднялись.. Можно сравнить с предкризисными.. А вот доходы сомневаюсь что так же выросли..

Link to comment
Share on other sites

А почему? Ведь только и слышно отовсюду: печатаем деньги.. ( стерилизуем).. Или нет, кто знает? Я связан со сферой туризма, цены на перелеты и проживание за последние три года ой как поднялись.. Можно сравнить с предкризисными.. А вот доходы сомневаюсь что так же выросли..

Не знаю где как, в Европе цены на проживание как упали в 2008-ом, так и находятся на достаточно низком уровне.

А рубли придется печатать. Со скрипом говорится в разных источниках, что при бренте в 110 бюджет не наполняется как положено. Кроме того, с этого (или с прошлого) года мы вышли на пик своей добычи нефти и увеличивать уже не можем ( как было в начале 2000-ых). Вчера также читал, что правительство планирует до 2015 года чуть ли не вдвое увеличить расходы на социалку. Бабки только одинм способом можно получить - напечатать.

Думаю, что цены на недвижку по-любому скоро навернутся, вопрос во времени. Ну неадекватно здравомыслящему человеку покупать квартиру в Москве за такие деньги. Интереснее приорести виллу на берегу моря, а в Москве снимать в аренду.

Wipp, на мой взгляд, на вторичке все самые раздолбанные квартиры сдаются приезжим. Зайди в хрущевку на окраине - там местных нет. Хороший знакомый снимает квартиру в Одинцово - на 1 местную семью приходится десяток приезжих.

Про инвестиционные квартиры я действительно имел ввиду все вместе, - и пустые, и сдающиеся арендаторам. Суммарный процент для Москвы очень велик. Возможно, мы с тобой ошибаемся на 10-15%, но тенденция по-любому представляет из себя мину замедленного действия для рынка недвижки.

Падение может начаться из-за оттока рабочей силы назад в провинцию и бывший СССР. Что подтолкнет - не суть важно, но падение будет обвальным и мега-стремительным. В 2009-ом от многих приличных объектов избавлялись за любые деньги с дисконтами порой более 50% от докризисной стоимости.

Потому как за простаивающий объект нужно платить коммуналку, а с 2013 обещают ввести еще и налог на недвижимость...

Link to comment
Share on other sites

Алекс.

Т.е. как в 90-е будем считать только в баксах?

Это ведь один из признаков гипер инфляции?

А в это с трудом вериться.

ну я то давно знаю что у нас гипер- когда в маг за жратвой езжу и когда счета за ЖКХ получаю (20-25% в год чек растет- и это минимум). ну бензин еще- хотя надо признать что с 2008г. тут поменьше напряг- хотя за рост акцизов глотку бы порвал этим 3.14....м.

тачки и шмотки меньше дорожают, но я их раз в неск. лет покупаю, а вот все что ежедневно- растет в неск. раз быстрее официальных данных.

тут пошел детскую обувь покупать- ё-мое, круче были только огурцы по 250 под НГ....ну ладно, это лирика. понятно, что те кто мильоны-милльярды зашибает, им жратва и коммуналка пофигу, но у нас как бы не все миллиардеры в стране пока. так вот доля постоянных затрат растет сильно быстрее чем средний темп рост З\п.

но вот еще пример- друг дочку в платную школу отдал. в прошлом году 650тыр в год, в этом уже под 900. говорит в Англию или Щвейцарию дешевле.

народ смотрит и сравнивает- после пробоя истлоу по рублю рублевых цен не будет, потому что никто не скажет будет он через полгода-год 45, 60, 90...

Link to comment
Share on other sites

Суммарный процент для Москвы очень велик.

Потому как за простаивающий объект нужно платить коммуналку, а с 2013 обещают ввести еще и налог на недвижимость...

Согласен.

Вон Куркино. Там ппц сколько пустых домов стоит. Готовых и пустых с наклейками на окнах. Не первый год уже.

Алекс.

Про инфляцию, не правильно выразился. Согласен. Я в полимерном бизнесе. Так вот у нас цены сейчас в среднем на 40% выше чем были в 2008 при бренте на 140.

Растет, с..а, все.

Наверное бакс оно вернее, да и ликвидные.

Link to comment
Share on other sites

Согласен.

Вон Куркино. Там ппц сколько пустых домов стоит. Готовых и пустых с наклейками на окнах. Не первый год уже.

Алекс.

Про инфляцию, не правильно выразился. Согласен. Я в полимерном бизнесе. Так вот у нас цены сейчас в среднем на 40% выше чем были в 2008 при бренте на 140.

Растет, с..а, все.

Наверное бакс оно вернее, да и ликвидные.

40% это по божески. офиц. инфляция с того времени уже ок.50%.

да, кол-во инвестквартир огромно. и главное все кто замаран властью едят из этой кормушки. потому и цены такие абсурдные. и пока нужные люди и структуры не избавятся от остающихся активов, не думаю что будут резкие движения по налогам и т.д. пожалуй после сырья это второй сегмент где прокручиваются такие деньги. и будут цены держать всеми доступными способами.

Link to comment
Share on other sites

Archived

This topic is now archived and is closed to further replies.

  • Recently Browsing   0 members

    • No registered users viewing this page.
×
×
  • Create New...